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（一）项目建设背景及必要性

1.项目建设背景

可根据所掌握的相关资料，从宏观到微观进行论述。

（1）宏观根据相关规划、政策等文件，结合经济社会发展形势，论述项目建设的发展规划和宏观政策背景。

（2）微观论述项目发展情况、存在问题、提出过程、项目前期工作进展等微观背景。1）发展情况如学校的历史沿革、办学性质、办学规模、专业设置等；医院的历史沿革、医院性质、编制床位、科室设置、医疗水平等。2）存在问题，如学校改扩建项目，现状校舍与建设标准相对比，存在各类用房面积缺口大，影响学校正常教学开展问题；或某些校舍建筑建成年代久远，存在结构安全隐患、消防安全隐患、设施老旧、功能不全等问题。3）叙述项目的提出过程按照时间先后顺序，叙述项目单位内部开展的相关研究工作、向各级主管机关的请示情况、相关研讨会召开情况、各级主管机关批示情况等。4）叙述项目前期工作进展情况按照时间先后顺序，叙述城市规划调整、土地利用规划调整、开办规模批复、选址意见书、用地预审意见、节能审查意见、项目建议书批复等前期手续办理情况。

2．项目建设必要性

可根据所掌握的相关资料，从宏观到微观进行论述。

（1）从落实相关规划的角度论证包括各级国民经济和社会发展规划、各行业专项规划、区域规划、城市规划等。

（2）从落实相关政策的角度论证包括中央、省、市、县各级人民政府出台的相关政策。

（3）从落实相关上级政府部门要求的角度论证结合相关上级政府部门对项目作出的批复文件、会议纪要、签报以及领导讲话等。

（4）从解决项目实际问题的角度论证。如学校项目，可从区域教育资源不足（新建项目）、学校现状校舍规模不足（扩建项目）、校舍设施老化（改建项目）、教育资源整合（迁建项目）等方面论证。

注意微观论述到位、条理清晰、文字通顺、内容丰富。

（二）需求分析及建设规模测算

1．总体思路

（1）新建项目。论证项目开办规模、选择建设标准、测算项目建设规模需求、结合实际约束条件确定项目建设规模。

（2）改扩建项目，论证项目开办规模、选择建设标准、测算项目建设规模需求、分析现状建筑物利用情况，确定保留建筑，计算缺口建筑规模。结合实际约束条件确定项目建设规模。

2．论证项目规模

（1）测算项目开办规模。部分项目需根据服务范围和服务人口确定开办规模。部分项目需根据项目近几年实际工作量来确定开办规模。部分项目需对比现有设施的开办规模，测算实际开办规模缺口，作为项目开办规模。

（2）项目开办规模批复情况。公共服务设施项目的开办规模，一般均需取得行业主管部门的批复。如学校各类班级数量、各类在校生数量——教育主管部门的批复文件；医院编制床位数量，包括普通床位数量和干部保健床位数量——医疗卫生主管部门的批复文件；党政机关办公楼机关工作人员编制数量——人事组织部门批复文件。

3．选择建设标准

如《幼儿园建设标准》（建标175-2016）《普通高等学校建筑面积指标》（建标[2018]32号）《公共图书馆建设标准》（建标108-2008）《公共图书馆建设用地指标》（建标74-2008）《文化馆建设标准》（建标136-2010）《文化馆建设用地指标》（建标128-2008）。

4．测算项目建设规模需求

以综合医院项目为例，新建某大型三甲综合医院，卫生和计划生育主管部门批复床位编制为1200张（含100张干部保健床位）。根据《综合医院建设标准》（建标110-2008）及其他相关政策、标准规定，并考虑医院实际情况，综合医院建设规模需求包括标准七项设施、标准允许增加设施、标准外按相关规定应配建设施等。

结合实际约束条件，如项目实际用地规划条件，项目实际规划新建总建筑面积为279000平方米，与建设规模需求测算结果相比，缺口建筑面积为5760平方米。缺口部分解决方案，可将地下机动车停车位部分采用机械立体停车方式，并增加地上停车位数量，减少车库建筑面积。当规定的指标确实不能满足需要时，可按不超过11平方米/床指标增加用地面积，用于预防保健、单列项目用房的建设和医院的发展用地。

（三）项目选址和建设条件

1．项目选址

（1）项目用地描述

项目用地地理位置、用地四至范围、规划总用地面积（其中建设用地面积、代征用地面积），配项目选址地理位置图、项目用地规划红线范围图、项目用地卫星图。

（2）项目用地现状

地上物情况包括项目用地现状地上房屋建筑、构筑物、附着物等的情况，涉及危旧房拆除的，应在报告中引用需拆除房屋的房屋鉴定报告中的主要结论。此外应附项目用地现场照片。

（3）项目用地取得方式

新选址项目，应说明项目用地取得方式、土地费用及其依据。自有用地项目应说明土地证情况。

2．建设条件

（1）项目用地规划条件

依据城市控规、项目选址意见书、规划条件等文件，说明项目用地的规划性质、规划地上建筑面积、容积率、限高等用地规划要求。

（2）自然条件

简述项目所在区域气候条件、地理环境、地形地貌、抗震条件、水文地质条件、工程地质条件等。如已有本项目岩土工程勘察报告，则可依据该报告描述上述内容；如没有则应调研参考周边建筑岩土工程勘察报告。

（3）市政条件

说明项目用地红线内外市政设施供应条件，包括道路交通、自来水、中水、雨水、污水、燃气、供热、电力、通信、有线电视等。可研阶段，项目单位应委托专业公司编制专项市政接入方案，详细计算市政接入费用。

（四）建设内容和建设方案

1．资料配合要求

（1）规划手续

应取得项目选址意见书、规划条件。

（2）设计资料

项目建议书阶段需编制概念性设计。可研报告阶段，房建类项目参照《建筑工程设计文件编制深度》（2016年）等规范的要求编制方案设计，完成建筑总平面图、各楼层平面图、剖面图、立面图和效果图，各专业设计说明，主要技术指标统计表。其他类项目按相关规范要求执行。

2．建设内容

说明拟建项目总建筑面积（区分地上、地下），分别说明各个单体建筑或各类功能用房的总建筑面积（区分地上、地下）。说明配套建设的室外道路、场地、室外管线、绿化、景观、围墙、大门等室外工程内容。说明红线外电力、热力、燃气、给水、排水等的红线外市政接入工程内容。涉及征地拆迁的，还需说明征地拆迁工作内容。

3．建设方案

（1）设计图纸应有总平面图，各单体建筑的平、立、剖面图，鸟瞰图等。

1）总平面设计图：①场地的区域位置；②场地的范围；③场地内及四邻环境的反映（四邻原有及规划的城市道路和建筑物、用地性质或建筑性质、层数等，场地内需保留的建筑物、构筑物、古树名木、历史文化遗存、现有地形与标高、水体、不良地质情况等）；④场地内拟建道路、停车场、广场、绿地及建筑物的布置，并标示出主要建筑物、构筑物与各类控制线（用地红线、道路红线、建筑控制线等）、相邻建筑物之间的距离及建筑物总尺寸，基地出入口与城市道路交叉口之间的距离；⑤拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数、建筑高度、设计标高，以及主要道路、广场的控制标高；⑥指北针或风玫瑰图、比例；⑦根据需要绘制下列反映方案特性的分析图；功能分区、空间组合及景观分析、交通分析（人流及车流的组织、停车场的布置及停车泊位数量等）、消防分析、地形分析、竖向设计分析、绿地布置、日照分析、分期建设等。

2）建筑设计图：平面图①平面的总尺寸、开间、进深尺寸及结构受力体系中的柱网、承重墙位置和尺寸（也可用比例尺标示）；②各主要使用房间的名称；③各层楼地面标高、屋面标高；④室内停车库的停车位和行车线路；⑤首层平面图应标明剖切线位置和编号，并应标示指北针；⑥必要时绘制主要用房的放大平面和室内布置；⑦图纸名称、比例或比例尺。

立面图①体现建筑造型的特点，选择绘制有代表性的立面；②各主要部位和最高点的标高、主体建筑的总高度；③当与相邻建筑（或原有建筑）有直接关系时，应绘制相邻或原有建筑的局部立面图；④图纸名称、比例或比例尺。

剖面图①剖面应剖在高度和层数不同、空间关系比较复杂的部位；②各层标高及室外地面标高，建筑的总高度；③当遇有高度控制时，标明建筑最高点的标高；④剖面编号、比例或比例尺。
当项目按绿色建筑要求建设时，以上有关图纸应示意对应的绿色建筑设计内容。当项目按装配式建筑要求建设时，以上有关图纸应表达装配式建筑设计有关内容（如平面中应表达装配技术使用部位、范围及采用的材料与构造方法，预制墙板的组合关系；预制墙板组合图、叠合楼板组合图等）。

（2）设计说明

1）设计依据及主要技术经济指标

主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、室外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。建筑功能指标：如住宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面积，旅馆建筑中的客房数和床位数，医院建筑中的门诊人次和病床数等指标。

2）总平面设计说明

概述场地区位、现状特点和周边环境情况及地质地貌特征，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、防火设计、景观绿化、环境保护等方面所采取的具体措施；说明关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造（改建）方面的总体设想。

3）建筑设计说明

①建筑方案的设计构思和特点；②建筑与城市空间关系、建筑群体和单体的空间处理、平面和剖面关系、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风、采光）及立面主要材质色彩等；③建筑的功能布局和内部交通组织，包括各种出入口，楼梯、电梯、自动扶梯等垂直交通运输设施的布置；④建筑防火设计，包括总体消防、建筑单体的防火分区、安全疏散等设计原则；⑤无障碍设计简要说明；⑥当建筑在声学、建筑光学、建筑安全防护与维护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时，应作相应说明；⑦建筑节能设计说明设计依据；项目所在地的气候分区及建筑分类；概述建筑节能设计及围护结构节能措施。⑧绿色建筑设计说明设计依据；项目绿色建筑设计的目标和定位；概述绿色设计的主要策略。⑨装配式建筑设计说明设计依据；项目装配式建筑设计的目标和定位；概述装配式建筑设计的主要技术措施。

4）结构设计说明

①工程概况、设计依据②建筑分类等级：建筑结构安全等级，建筑抗震设防类别，主要结构的抗震等级，地下室防水等级，人防地下室的抗力等级，有条件时说明地基基础的设计等级③上部结构及地下室结构方案：结构缝（伸缩缝、沉降缝和防震缝）的设置；上部及地下室结构选型概述，上部及地下室结构布置说明（必要时附简图或结构方案比选）；阐述设计中拟采用的新结构、新材料及新工艺等，简要说明关键技术问题的解决方法，包括分析方法（必要时说明拟采用的进行结构分析的软件名称）及构造措施或试验方法；特殊结构宜进行方案可行性论述。④基础方案：有条件时阐述基础选型及持力层，必要时说明对相邻既有建筑物的影响等。⑤主要结构材料：混凝土强度等级、钢筋种类、钢绞线或高强钢丝种类、钢材牌号、砌体材料、其他特殊材料或产品（如成品拉索、铸钢件、成品支座、消能或减震产品等）的说明等。⑥需要特别说明的其他问题：如对需要进行抗震设防专项审查或其他需要进行专项论证的项目应明确说明。⑦采用的与结构有关的绿色建筑技术和措施。⑧装配式结构设计专门内容。

5）电气设计说明

①设计依据②变、配、发电系统：负荷级别以及总负荷估算容量；电源，城市电网拟提供电源的电压等级、回路数、容量；拟设置的变、配、发电站数量和位置设置原则；确定备用电源和应急电源的型式、电压等级，容量③弱电系统：信息设施系统（电话交换系统、信息网络系统、室内移动通信覆盖系统、综合布线系统、有线电视系统、广播系统、会议系统、信息引导及发布系统、无线对讲系统）、公共安全系统（火灾自动报警系统、安全技术防范系统（视频监控及入侵报警系统、出入口控制系统、车库管理及车位引导系统、安全防范综合管理平台、应急指挥系统））、建筑设备管理系统（建筑设备监控系统、建筑能耗监管系统）、信息化应用系统（排队叫号系统、探视系统、手术室闭路示教及监控管理系统、医护对讲系统、智能卡应用系统）、智能化系统集成。④电气节能及环保措施。⑤绿色建筑电气设计。⑥建筑电气专项设计。

6）给水排水设计说明

①设计依据②给水水源情况简述（包括自备水源及城镇给水管网）；给水系统：简述系统供水方式；估算总用水量（最高日用水量、最大时用水量）；热水系统：简述热源，供应范围及系统供应方式；集中热水供应估算耗热量（系统及设计小时耗热量和设计小时热水量）；中水系统：简述设计依据及用途；循环冷却水系统、重复用水系统及采取的其他节水、节能减排采取的措施；管道直饮水系统：简述设计依据，处理方法等；其他给水系统（如非传统水源）的简介。③消防水源情况简述（城镇给水管网、自备水源等）；消防系统：简述消防系统种类，水消防系统供水方式，消防水箱、水池等容积，消防泵房的设置等；消防用水量（设计流量、一次灭火用水量、火灾延续时间）；其他灭火系统、设施的设计要求等。④排水体制（室内污、废水的排水合流或分流，室外生活排水和雨水的合流或分流），污、废水及雨水的排放出路；给出雨水系统重现期等主要设计参数，估算污废水排水量、雨水量等；生活排水、雨水系统设计说明，雨水控制与综合利用设计说明；污、废水的处理方法。⑤绿色建筑技术和措施。

7）暖通设计说明

①设计依据②设计范围③室内外设计参数及设计标准④冷、热负荷的估算数据⑤冷热源：供暖热源的选择及其参数；空气调节的冷源、热源选择及其参数；⑥系统形式：供暖、空气调节的系统形式，简述控制方式；通风系统简述；防排烟系统及暖通空调系统的防火措施简述；⑦节能设计要点⑧绿色建筑技术和措施⑨废气排放处理和降噪、减振等环保措施。

8）其他设计说明

根据项目实际情况，增加锅炉房、换热站、燃气调压站、电梯、室外工程等的方案设计说明。

（五）项目组织管理和实施进度安排

1．项目组织管理

项目组织管理应明确具体的项目实施主体（项目单位），涉及新组建项目法人的，应有项目法人组建方案。此外，需明确项目实施主体在项目实施过程中的主要责任，按规定严格执行项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制、竣工验收制等建设管理制度，加强项目质量、进度、成本、安全控制。

具体来说，项目单位的职责包括：（1）根据使用要求提出项目使用功能配置、建设标准，参与可行性研究、项目立项审批；（2）按照招标投标法选择设计、施工、监理单位，办理开工前相关手续；（3）监督项目的施工进度、工程质量、工程安全、工程投资，定期组织项目阶段验收，确保项目按计划顺利实施；（4）工程完成后按有关建设程序进行项目验收，组织项目交付使用。

2．实施进度安排

为了顺利完成工程项目的投资建设，通常要把一个工程项目划分成若干个工作阶段，以便更好地进行管理。一般工程项目周期划分为四个阶段：前期阶段、准备阶段、实施阶段和竣工验收阶段。

前期阶段办理项目规划选址意见书（规划条件）、建设项目用地预审、立项批复等行政许可手续；准备阶段完成项目的招标、勘察、设计，办理工程规划许可证、施工许可证办理等行政许可手续；实施阶段完成项目各个单体建筑物、室外工程及红线外市政接入工程的建设；竣工验收阶段进行项目竣工验收，并交付使用。

实施进度计划应参考类似项目编制，并结合项目自身特点调整。前期咨询报告中的实施进度安排是比较粗线条的，可以使用文字说明，也可以编制进度计划横道图、网络图。

3．招标方案

可研报告应提出项目招标方案。

（1）依据法规、政策

《招标投标法》《招标投标法实施条例》《必须招标的工程项目规定》（2018年国家发改委令第16号）《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》（发改法规规〔2018〕843号）等。

（2）必须招标的项目范围

1）使用预算资金200万元人民币以上并且该资金占投资额10%以上的项目；2）使用国有企业事业单位资金并且该资金占控股或者主导地位的项目；3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目：①煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源基础设施项目；②铁路、公路、管道、水运，以及公共航空和A1级通用机场等交通运输基础设施项目；③电信枢纽、通信信息网络等通信基础设施项目；④防洪、灌溉、排涝、引（供）水等水利基础设施项目；⑤城市轨道交通等城建项目。

（3）必须招标项目进行招标的标准

必须招标项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购达到下列国家规定标准的，发展改革部门应当核准招标。

1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。

依法必须招标的项目申请不招标的条件：1）需要采用不可替代的专利或者专有技术；2）采购人依法能够自行建设、生产或者提供；3）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供；4）需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求；5）涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况；6）国家规定的其他特殊情形。

（4）招标方式选择

国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目应当公开招标；但有下列情形之一的，可以邀请招标：1）技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择；2）采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大。

（5）招标组织形式

选择招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。招标人具有编制招标文件和组织评标能力，是指招标人具有与招标项目规模和复杂程度相适应的技术、经济等方面的专业人员。

（六）投资估算及融资方案

投资估算的规范文件包括《建筑工程设计文件编制深度规定（2016年）》《市政工程投资估算编制办法》（2007年），新版正在征求意见；《市政工程投资估算指标》（2007年）《公路工程建设项目投资估算编制办法》（JTG3820—2018）《公路工程估算指标》（JTG/T3821—2018）《水利水电工程可行性研究报告编制规程》（SL618－2013）等等。

投资估算章节一般包括：投资估算编制依据、投资估算编制范围、总投资估算结果、投资估算编制说明、资金筹措。

1．投资估算编制依据

①设计说明书及设计图纸；②国家和地方政府有关工程建设和造价管理的法律、法规和方针政策；③当地和主管部门颁布的概算定额、指标（或预算定额、综合预算定额）、单位估价表、类似工程造价指标、工程费用定额和相关费用规定的文件等；④当地现行的建设工程价格信息；⑤建设单位提供的有关概算的其他资料；⑥工程建设其他费用计费依据；⑦有关文件、合同、协议等；⑧建设场地的自然条件和施工条件。

2．投资估算编制范围

项目投资估算范围一般包括：用地费用、工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等。

3．总投资估算结果

包括总投资估算结果说明、总投资估算汇总表、投资估算明细表（附表）。

4．投资估算编制说明

说明构成项目投资的各类费用的构成明细项、计算方法及依据文件。

5．投资估算明细表说明

（1）用地费用：涉及土地费用的项目，如已完成土地开发，直接引用相关政府部门完成土地开发成本审核结果；如要自行进行土地整理，则应分项详细测算征地、拆迁费用。

（2）工程费用：单项工程工程费用估算表按每一个单项工程内各单位工程费用估算汇总组成，表中要标明技术经济指标，经济指标包括计量指标单位、数量、单位造价。单位工程包括建筑（土建）工程、装饰工程、机电设备及安装工程、室外总体工程等专业工程。机电设备及安装工程由建筑电气、给水排水、采暖通风与空气调节、热能动力、弱电等专业工程组成。室外总体工程由场地土石方工程、道路工程、广场工程、围墙、大门、室外管线、园林绿化等专业工程组成。
单位工程（专业工程）费用估算采用工程量（建筑面积）×单位造价指标方法计算。单位造价指标参考类似项目，考虑本项目实际情况修正后确定。

（3）工程建设其他费：包括建设管理费、场地准备费及临时设施费、勘察费、设计费、工程监理费、招标代理服务费、招标交易服务费、前期工作咨询费、环境影响评价费、交通影响评价费、水影响评价费、工程保险费、劳动安全卫生评价费、特殊设备安全监督检验费等。列明费用项目名称、计算基数、费率、金额及所依据的国家和地方政府有关文件。涉及红线外市政基础设施接入工程费用的，如外电源、自来水、燃气、热力等接入费用，应委托专业公司编制市政基础设施接入方案和投资估算，并引用投资估算结果。

（4）预备费：以工程费用、工程建设其他费用为基数计算，费率根据估算阶段不同阶段及工作深度取不同值，一般项目建议书阶段取8－10%，可行性研究阶段取5－8%，或按照相关规定确定取值。

（5）建设期利息：根据相关规定拟定融资方案（包括融资比例、融资方式、融资利率、融资时间计划等），再按利息计算规则计算建设期利息。

（七）其他章节

除前述报告编制要点外，可研报告还应包含项目运营方案、项目影响效果分析、项目风险管控方案等内容，可参考建设单位拟定的运营方案、类似项目情况编制这些章节。如遇外部负面影响大的项目，如垃圾填埋场、变电站、城市快速路、危险物仓库、危险品工厂等项目，则应在可研阶段提前委托专业单位开展环评、安全评价、风险评价、社会稳定风险分析等。

（八）报告附表、附图、附件

1．附表包括投资估算表、建筑面积分配表等。
2．附图包括方案设计成套图纸。
3．附件包括已取得的相关前期审批手续（用地预审意见、选址意见书、节能审查意见、开办规模批复等），项目用地测绘资料、其他相关评价评估的批复、其他相关政府部门会议纪要、批复等。