淅川县人民政府门户网

淅政〔2022〕4号

各乡镇人民政府、街道办事处，县直相关单位：

为贯彻落实以人民为中心的发展思想，有效解决历史遗留导致的不动产“登记难”问题，切实维护群众利益，根据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《河南省自然资源厅贯彻落实<自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知>的意见》（豫自然资发〔2021〕34号）及相关文件规定，结合实际，就加快我县不动产登记历史遗留问题，制定如下意见。

一、处理类型及范围

区域范围：县城规划区及全县国有建设用地范围内。

二、处理办法

（一）个人住宅

1.无用地批准手续的

1982年2月14日《村镇建房用地管理条例》发布前，取得土地或者建成房屋的住宅用地，无权属纠纷的，凭原始权属来源依据或组、村（社区）、乡镇（街道）三级出具的权属证明，经现场调查权属清晰无争议，并经公示15个工作日后无异议，且范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，均按实际使用面积予以确权,依个人申请按实际使用面积办理不动产登记。

1982年2月14日（含）至1986年12月31日（含），在《中华人民共和国土地管理法》实施前，取得土地或建成房屋的住宅用地，不超过规定面积标准且无权属纠纷，且经乡镇（街道）批准或经县政府清查处理，凭组、村（社区）、乡镇（街道）三级出具的权属证明，并经公示15个工作日后无异议的，依个人申请办理不动产登记。

1987年1月1日至1999年1月1日《土地管理法》修订前，取得土地或者建成房屋，未拆除、改建、翻建、扩建或改建、翻建、扩建后符合居民建房占用宅基地标准和城市规划的，由组、村（社区）、乡镇（街道）三级出具权属证明，经公示15个工作日后无异议的，依个人申请办理不动产登记。对于居民建房占用的住宅用地超出批准面积的，不再单独逐一办理用地审批手续，当事人申请以划拨或批准拨用方式取得，按照土地用途对应基准地价的5%缴纳收益金后，直接按划拨或批准拨用办理不动产登记；当事人申请以出让方式取得，按照土地用途对应基准地价的50%缴纳出让金和契税后，不再单独签订《出让合同》或补充协议直接按国有出让办理不动产登记。不符合规划的，不予登记。超规划建设的，完善相关规划手续后，方予以登记。

2.有房权证但无土地证的

有房权证，未改建、翻建、扩建或改建、翻建、扩建后符合居民建房占用宅基地标准和城市规划的，经现场权籍调查，土地权属来源明晰、边界清楚，四邻无纠纷，由组、村（社区）、乡镇（街道）三级出具权属证明，经公示15个工作日后无异议，在《土地管理法》实施后的，依个人申请缴纳土地用途对应基准地价5%收益金（世居户除外）或50%出让金和契税后，直接办理房地一体不动产登记。

3.已取得房屋所有权证书和土地使用权证书或土地批准文件，1999年1月1日前若产权转让或多次转让的，房屋所有权已转移，未同步办理相应的土地使用权转移，当事人持房屋所有权证书和土地使用权证书共同申请，经调查核实符合登记条件的，为权利人办理不动产登记。属划拨用地的，可保留划拨性质，或补缴土地出让金及相关税费后，按出让性质办理不动产登记。

上述情况中若产权发生转让或多次转让的，不再逐一审批，依权利人申请，保持原权利性质不变，按县住宅用地级别对应基准地价的5%缴纳土地收益金后，统一按批准拨用或划拨方式办理不动产登记；直系亲属赠与或继承不动产的，依据《民法典》《继承法》有关规定，涉及划拨用地的应当直接按划拨用地进行不动产登记，当事人自愿申请转为出让的除外。依权利人申请，选择出让性质的用地者或继承人，按县住宅用地级别对应现行基准地价的50%缴纳土地出让价款及税费后，可办理出让性质的不动产登记。

个人已建成的多层多套住宅且土地手续齐全，土地性质为国有出让的，2019年9月30日前已在房产部门办理房屋分户登记的，由原权利人与购房人共同申请缴纳相关税费后予以办理分割转移登记。

（二）原有商品房、房改房、集资房及公有住房的不动产

1.房改房、集资房的原建设单位有合法土地权属来源材料，可依据原始购房人申请，依土地使用权取得方式办理不动产登记；需办理转让、出租、抵押的，经公告无异议，需按国土资厅发〔1999〕31号规定，补缴土地出让金（不再签订出让合同）后再按普通商品房办理不动产登记。涉及超出原分房部分的建筑面积，有符合规划手续的给予确权，否则不予确权不分摊土地使用面积。

2.党政机关、国有企事业单位在《土地管理法》实施前合法取得土地建设的集资房、家属楼，由所在单位提供土地权属来源依据，权属无纠纷的，按楼栋外延1.5米用地范围作为该楼栋的土地使用权办理不动产登记。

原单位房屋已建成且部分分户，但未办理过土地证，且在《土地管理法》实施后土地权属无争议的，由实际用地单位负责收集资料提出登记申请补办用地手续，可以采取划拨、协议出让等方式，依据政府批准文件予以确定。可以先将土地使用权登记到该单位名下，再将土地使用权分摊到户，也可直接分摊土地到户、由各户补交出让金及相关税费后办理不动产登记。

3.原用地单位因破产、注销等原因灭失的，有破产清算组或用地单位上级主管部门提供用地文件，由购房户申请，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。需办理转让、出租、抵押的，要按国土资厅发〔1999〕31号文件规定，补缴土地出让金（不再签订出让合同），之后再按普通商品房办理不动产登记。

4.无法提供房权总证和土地证原件，但不动产登记机构能够查询到房产总证和土地证档案或土地权属来源文件的，申请人可持房权证（分产），经购房户申请，由县自然资源部门在政府门户网站和不动产所属小区公告15个工作日，公告无异议的将原总证注销，依法依规办理个人不动产登记。

5.原有商品房整栋楼部分房屋已办理房权证，剩余部分未办理登记，不动产登记机构可以对申请人、利害关系人或有关单位进行调查，调查结果在政府门户网站和不动产所属小区公告15个工作日，无异议的按照原办理房权证提交的材料及权籍调查材料办理不动产转移登记。

6.商品房项目已办理商品房首次登记，因历史原因开发建设单位不能为购房人提供增值税发票和商品房买卖备案合同的，不动产登记机构可以按照买卖合同和居住满2年证明，并在政府门户网站和不动产所属小区公告15个工作日，公告期满无异议的，依原始购房人申请办理不动产转移登记。

（三）手续不全或已有手续与现状不一致的不动产

1.《中华人民共和国城市规划法》实施（1990年4月1日）前（下同）房屋未进行翻建、改建、扩建的，有土地使用权证无房权证，因历史原因无建设工程规划许可证、无竣工验收等手续的，由居民小组、村（社区）、乡镇（街道）出具建设时间认定并提供符合当时规划的材料，由建设单位或个人委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋质量安全进行鉴定，并出具房屋安全鉴定报告，不再提交竣工验收备案证明（相关鉴定机构对出具的报告结论负责，承担法律责任）。建筑面积在300㎡以下的，由权利人出具房屋已经竣工并达到安全入住条件的书面承诺，作为不动产登记所需竣工验收材料。经公告无权属纠纷，按照民房不超过3层（含），门面不超过6层（含）进行登记，若超出相应层数依法依规补办规划手续后予以登记。

2.《中华人民共和国城市规划法》实施（1990年4月1日）后至2008年1月1日新《城乡规划法》实施前，有土地使用权证无房权证，对于按规定能够补办规划验收手续的，应当依法依规处理并补办相关规划核实手续。对民房不超过3层，总面积不超过360平方米，确因建成时间较早等历史原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，由当事人申请，经居民小组、社区和街道办事处确认，缴纳城市基础设施配套费，自然资源主管部门按现状出具符合规划认定意见或核实意见，由建设单位或个人委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋质量安全进行鉴定，并出具房屋安全鉴定报告；建筑面积在300㎡以下的，由权利人出具房屋已经竣工并达到安全入住条件的书面承诺，作为不动产登记所需竣工验收材料。依权利人申请，县不动产登记机构应当受理，并依法为申请人办理房地一体不动产登记。

3.建设项目部分符合规划，自然资源部门对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。可将核实意见的书面材料作为建设工程符合规划的材料，先行办理符合规划部分的不动产登记。建设项目部分已办理不动产登记的，不再重复办理核实手续。

4.建设项目未按照规划许可内容建设，属“批少建多”且超建部分已销售或已入住，由自然资源主管部门依据实际测量成果出具规划核实情况说明函，由相关部门处罚到位后，规划核实情况说明、处罚决定书、相关交款凭证。出具规划核实意见或符合规划的证明，住建部门出具关于质量安全、消防等综合认定意见后，可以作为不动产登记的依据。

5.项目跨宗地建设为同一权利人，房屋和土地有合法权属来源文件，有调整宗地需求的，可经自然资源主管部门批准进行边界调整或宗地合并、分割后，办理变更登记;建筑物超出本宗地，跨占相邻宗地为不同权利人的，由土地监察大队出具违法行为已处理到位意见，用地单位出具承诺，相邻权利人知悉权利被侵占同意维持现状，可按出让合同或政府批准文件面积，先单独办理国有建设用地使用权首次登记。

6.出让用地的实际用途违反规划、改变土地用途未经批准的不予登记，需依法补办规划用地审批手续后，按规划部门批准的用途办理登记。

7.原房权证和土地证记载的房屋用途和土地用途不一致，当事人申请换证或转移登记，应分别按照原证书记载的信息办理登记；未经批准的，不得改变已登记的不动产信息。

8.关于房屋规划核实面积与实测房屋面积不一致问题。

申请登记的房屋实测面积与规划核实面积有差异，确属依据《房产测量规范》《建筑工程计算方法》规范不同造成的，应视为合理技术误差。在房屋总层数、基底尺寸及外形等长、宽、高数据没有突破规划的情况下，规划部门出具核实文件后，按照建设部《房产测量规范》的实测面积办理不动产登记。

9.县城建成区范围内，居民自建房屋实际建筑面积超过建筑工程规划许可证批准的建筑面积10%（含10%）以内的，按现状予以核实，县不动产登记机构应按实际建筑面积办理房屋不动产登记手续。居民自建房实际建筑面积超过建筑工程规划许可证批准面积10%以上的，需经规划部门依法处置并出具符合规划的核实意见后，县不动产登记机构依法办理房屋不动产登记手续，否则不予办理房屋不动产登记手续。

10.发证与实测面积不一致。对于已发证的不动产，在更换为不动产权证书过程中，若界线未发生变化，且实测面积与原发证面积不一致的，具体可按下列方式处理：

以划拨方式取得的土地使用权的处理。土地使用权人为个人的单体私宅用地，实际用地面积和原发证面积的误差在3%以内且误差总面积不超过5平方米的；或者土地使用权人为单位，实际用地面积和原发证面积的误差在1%以内且误差总面积不超过60平方米的，认定为测量误差，按其实际用地面积进行不动产登记。超出上述限额的须进行红线调整或完善相关手续后再予登记发证。因各种原因导致实际用地面积减少的，以实测面积登记发证。

以出让方式取得的土地使用权的处理。实测面积超出原发证面积且超出最初土地取得面积的，可在不影响规划的前提下能通过红线调整至原登记面积，按原登记面积登记发证；也可按超面积情况补缴土地出让金后按实测面积登记发证。实测面积明显少于原发证面积，在不影响规划情况下，可调整红线予以补足，按原登记面积发证。对无法调整面积的，由企业出具自愿放弃同意意见，按实测面积登记发证，但附记栏应注明原批准、登记面积等情况，以便在今后处置中予以考虑。

11.在办理不动产登记时，土地权属界限应当以土地利用批准文件（出让合同、划拨决定书等）为准，土地批准文件已明确土地利用界线和界址点坐标的，不再要求申请人重复进行指界签字确定不动产权属边界线，应当以土地利用批准文件上的权属界线为准，直接为申请人办理不动产登记手续。

（四）国有划拨性质土地的不动产抵押登记

单位或个人所建单元房，现权利人持房权证办理抵押登记业务，因无土地证，无法分摊土地使用权换发不动产权证书，经抵押权人书面同意后，权利人可持原房权证办理抵押登记。

取得国有划拨土地使用权的权利人，可以抵押其应享有的划拨权益价格部分，抵押权利人可委托中介机构进行评估，在评估报告中应明确土地出让金或溢价金。按照《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）文件规定“以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入”，即提交县自然资源管理部门出具的抵押宗地出让金额，或者划拨权益价证明及抵押权利人出具的知悉《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条“设定被依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿”的具结书，属国有资产的需县国有资产管理部门出具同意处置的意见后，依据申请人的申请按照登记流程办理相应的不动产登记。

（五）林权类不动产登记

林权首次登记或林业部门已办理林权证需要流转的，流转合同经发包方备案、乡镇人民政府同意流转确认，以权利人申请，由林业局与自然资源局共同审核审查，林业局配合自然资源局做好林权流转审核，并出具审查意见后，不动产登记机构办理林权相关登记。

三、有关要求

（一）积极稳妥，抓好落实。各乡镇政府（街道办事处）及县直有关部门务必统一思想，提高认识，站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，采取强有力的措施，抓好各项工作落实，积极稳妥地解决不动产登记历史遗留问题。

（二）明确职责，合力推进。建立处理不动产登记历史遗留问题工作联席会议制度，由县政府办、自然资源局、住建局、房管服务中心、财政局、税务局、司法局、信访局、纪委监委等部门参加，合力推进工作开展。各乡镇政府（街道办事处）作为责任主体，负责本辖区内不动产登记相关问题的处理。县财政部门应将土地出让收益（包括补缴土地出让金）收缴情况、县自然资源部门应将国有土地使用权出让情况及时提供给税务机关，以加强税收管理。不动产登记机构要严格执行“先（金）税后证”原则，降低土地出让收益流失风险。各成员单位要各司其职，密切配合，主动作为，共同做好相关工作。

（三）加强监管，确保稳定。对不属于本次处理范围的房地产，各级各相关部门务必严把关，落实措施、坚决杜绝擅自搭车、违规办理等现象。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业和个人，依法予以严肃查处，并将违法违规企业的有关情况纳入诚信档案向社会公布。在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。

四、附则

1.本意见自发布之日起施行。

2.本意见所涉及的不动产登记，均指不动产权属清晰无争议、不存在涉法涉诉的情形。

3.本意见在执行中如有歧义的，由县自然资源局负责解释。

2022年6月6日

抄  送：县委、县人大、县政协

淅川县人民政府办公室                    2022年6月6日印发

（共印36份）