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淅政〔2012〕13号

上集、金河镇政府，龙城、商圣街道办事处，县直各单位:

《淅川县城中村及旧城区改造补偿安置暂行规定》已经县政府常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

二○一二年七月五日

淅川县城中村及旧城区改造补偿安置

暂行 规 定

按照《河南省城乡建设三年大提升行动计划》的要求，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省实施<土地管理法>办法》、《河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2009〕87号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《淅川县城中村及旧城区改造暂行办法》等，结合淅川实际，现就淅川县城市规划区内城中村及旧城区（以下统称“城中村”）改造补偿与安置规定如下：

一、货币补偿办法

城中村改造中的被征收人选择货币补偿的，以评估补偿的方式一次性补偿。

（一）房屋补偿办法及附属设施、装饰装修补偿标准

1.符合下列条件的给予评估补偿

（1）有房屋产权证的；

（2）有土地使用证或土地批准文件的；

（3）有建设工程规划许可证（准建证）但未办理房屋产权证的；

（4）没有房屋产权证和建设工程规划许可证，但属于世居户的，由县、乡镇（街道）、村、组四级认定，其认定面积不得超过合法宅基地面积的2倍。

2.评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

3.附属设施及装饰装修补偿按照城区现行补偿标准（见附表一、二）执行。

（二）宅基地补偿标准

1.宅基地补偿原则

（1）宅基地合法性认定依据：以土地证、土地批准文件为依据，二者有任何一种即属于合法宅基地。

（2）世居户宅基地合法性认定办法：由组、村、乡镇政府（街道办事处）、县人民政府四级认定。

（3）合法宅基地面积最高限额认定依据及限额面积：以《河南省实施<土地管理法>办法》第53条“城镇郊区每户用地不得超过134平方米”的规定，认定县城规划控制区内农村农民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积最高限额不得超过134平方米。

2.宅基地补偿办法

（1）建筑物基底面积（建筑物实际占地面积）以外的合法空白宅基地，属集体建设用地的，按期搬迁签订协议的，按照河南省人民政府关于公布实施《河南省征地区片综合地价标准的通知》规定的价格（见附表三）补偿；不按期搬迁签订协议的，不予补偿。合法宅基地以外的空白宅基地参照本条规定执行。

（2）建筑物基底面积以外的合法空白宅基地，属国有建设用地的，按照淅川县人民政府关于发布《淅川县城区土地级别及基准地价的通知》（淅政〔2010〕1号）规定的国有建设用地补偿标准，区别不同类别、级别给予不同价格的补偿。补偿标准如下：

单位：元/m²

类别 级别	住宅	商业
一级	560	990
二级	400	690
三级	290	450
四级	220	320

说明：1.土地级别及范围以县政府发布基准地价对应的级别范围为准。

2.土地类别以土地证证载为准。

（3）没有土地使用证和土地批准文件的宅基地不予补偿（世居户宅基地应由“四级”认定）；道路排水等公共设施所占土地不予补偿；选择产权置换的，建筑物所占宅基地基底面积不予补偿。

（三）党政事业单位、工矿企业补偿办法

城中村改造范围内涉及党政事业单位和工矿企业的，选择货币补偿的，根据其合法性用地面积，结合建筑面积、建筑结构、生产规模进行货币补偿。

二、房屋置换办法

城中村改造的被征收人选择房屋产权置换的，按下列办法予以置换：

（一）合法建筑置换办法

合法建筑置换安置房，采取以下办法：

1.合法宅基地上的合法建筑物，按期搬迁交付钥匙：①合法建筑面积小于或等于合法宅基地面积2倍的，不足部分在缴纳每平方米400元结构费（结构费计算公式：＜合法宅基地面积×2－房屋建筑面积＞×400元）后，按合法宅基地面积的2倍置换安置房；②合法建筑面积大于合法宅基地面积2倍的，除按2倍合法宅基地面积置换安置房外，对超出部分按评估价格予以货币补偿，补偿后可以成本价格购买不大于超出面积的安置房。享受此款优惠政策的，附属物及装饰装修不再补偿。

2.合法宅基地上的合法建筑物，按期搬迁交付钥匙的，要求对附属物及装饰装修进行补偿的，按相应标准补偿后，对小于或等于合法宅基地2倍面积的建筑物，按实际建筑面积置换安置房；对大于合法宅基地2倍面积的建筑物，除按2倍宅基地面积置换安置房外，其超出部分按评估价格予以货币补偿，补偿后可以成本价格购买不大于超出面积的安置房。剩余空白合法宅基地只作货币补偿，不置换安置房。

3.合法宅基地上的合法建筑物，不按期搬迁交付钥匙的，不享受城中村改造的相关奖励政策。附属物及装饰装修给予相应补偿后，对小于或等于合法宅基地2倍面积的建筑物，按实际建筑面积置换安置房；对大于合法宅基地2倍面积的建筑物，除按2倍宅基地面积置换安置房外，其超出部分按评估价格予以货币补偿，补偿后可以成本价格购买不大于超出面积的安置房。剩余空白合法宅基地只作货币补偿，不置换安置房。

4.没有建房的合法空白宅基地，按期签订协议的，按合法空白宅基地面积每平方米缴纳800元（合法空白宅基地面积×800元）结构费后，按合法宅基地面积的2倍置换安置房。不按期签订协议的，只作货币补偿，不置换安置房。

5.建筑物基底面积超过合法宅基地面积，超出部分的建筑面积享受以奖代补，不置换安置房，不予货币补偿。

（二）商业用房置换办法

1.合法商业用房（房屋性质以土地证、准建证证载为准）按1:1在同街区置换商业用房。

2.住宅性质土地位于主次干道临街第一排建设第一层非商业性质的门面房，经四级认定后，置换成套住宅房屋面积比例为1:1.5。选择置换商业用房的，不缴纳出让金的，按照1:0.7予以置换。足额缴纳出让金的，按照1:1予以置换。

上述两种类型按期搬迁属享受对象的仍享受公共用房奖励政策。

（三）户型面积置换办法

1.根据户型，被征收人原则上应选择接近安置房面积的户型。被征收人选择的安置房户型面积大于应置换面积的，超出部分10m²以内按成本价购买，10m²以上按市场价购买。

2.被征收人选择的安置房户型面积小于应置换面积的，多出的应置换面积只按评估价格给予货币补偿。

（四）异地安置置换办法

根据改造村土地及安置房数量，本照自愿原则及协议安置顺序，由一、二类地区置换到三、四类地区的，按原地应置换面积1:1.2比例置换；由三、四类地区置换到一、二类地区的，按原地应置换面积1:0.9比例置换。

（五）不作置换的房屋类型

地下室、简易房、铁皮房、钢屋架彩钢房等，不作产权置换。

（六）党政事业单位及工矿企业安置办法

城中村改造范围内的党政事业单位及工矿企业需要搬迁安置的：对行政机关和事业单位，应在规定期限内腾空房屋，被搬迁房屋按规定核销。其必要的办公等用房由同级政府或主管部门按实际需求另行安排。对工矿企业房屋所有权人，进行异地厂房调换、土地置换和功能置换安置。需拆除集体用房的，参照住宅补偿与安置办法执行。

（七）有下列情形之一的，不予补偿安置

1.非法占有、私自买卖及通过其它不法手段取得宅基地的；

2.未经批准擅自新建、改建、扩建的建筑物、构建物等；

3.已下发停工通知书、限期拆除通知书的建筑物、构建物；

4.其它违法、违章的建筑物、构建物。

为顺利实施城中村改造，对主动按期搬迁拆除的违法、违章建筑，采取以奖代补的办法，按500元/m²的标准予以奖励，并准其按照成本价格，购买不大于原房屋面积的安置房。不按期搬迁的，按照《城乡规划法》的规定强制拆除。超面积建设参照本条执行。

（八）已经征收或签订置换协议的房屋归政府所有，任何人不得损坏房屋及房屋附属设施，违者视其损坏程度每平方米扣减30—50元。

三、搬迁补助及奖励

按照搬迁补助与奖励标准统一，各城中村改造项目实施时限要求区别对待的原则，规定以下搬迁补助及奖励标准。

（一）搬迁补助标准

搬迁运输费	搬迁损失费	误工补助	临时过渡费
2次×6元/m²	2次×2元/m²	5元/m²	3元/m²、月

说明：“面积”指合法主房建筑面积。

（二）临时过渡补助费

1.选择货币补偿的，征收人向被征收人支付6个月临时过渡补偿费：3元/m²×权属房屋面积×6个月；

2.选择产权置换且自行过渡的，征收人向被征收人支付24个月临时过渡补助费：3元/m²×权属房屋面积×24个月（每月不足300元的，按300元标准支付过渡费）；非被征收人原因，而超过过渡期限的，征收人向被征收人支付2倍临时过渡费。被征收人愿意居住征收人提供的临时过渡周转房的，征收人减半支付临时过渡费。

3.被征收人按期腾清房屋、设施完好、交付钥匙的，每月每平方米主房奖励1元临时过渡费。

4.商业用房停产停业补助：对城中村改造涉及的具有营业执照、税务登记的商业用房进行一次性补助:营业房面积×150元/m²。按期搬迁的，每平方米营业面积一次性奖励停产停业补助费50元。

（三）其它奖励

为鼓励被征收人按期搬迁，采取以下奖励政策：

1.在各城中村改造项目的规定时间内完成搬迁交付钥匙的，每户奖励5000元。具体时间段及奖励额度依据批准方案确定。

2.在各城中村改造项目的规定时间内完成搬迁交付钥匙的，无论是货币补偿购房户还是产权置换安置户，其新房所有权证办理一律只收工本费及测绘费，并按照《河南省契税实施办法》第九条的规定免交契税。

3.各城中村改造项目按时完成整体搬迁的，奖励该村组集体经济组织成员人均6m²经营用房，用于村民生活补助；并按本村组应享受人员人均4m²公共用房或8m²住宅房屋标准，奖励给本村组集体经济组织，用于村组集体经济组织居民物业管理费补助和公共管理服务费支出；对不按时完成整体搬迁的改造村，不奖励公共用房且对人均享受经营用房面积核减三分之一。

本规定由淅川县城中村改造指挥部负责解释。

本规定自发布之日起施行。

附件：表一、附属设施补偿标准

表二、房屋装饰装修补偿标准

表三：淅川县征地区片补偿标准表

主题词：城乡建设 城中村改造 补偿安置 暂行规定 通知

（共印400份）

表一：

附属设施补偿标准

项 目	结 构	单 位	单价（元）	备 注
附属设施	砖围墙	m²	60
	大口井	眼	1500
	压水井	处	680
	水 池	m³	250
	粪 池	处	167
	机 井	眼	20775	井深80米以上
	猪 圈	处	400
	牲畜栏	处	250
	灶 台	个	250
	空 调	台	2×100
	太阳能	个	2×100
	砼晒厂	m²	38
	门 楼	个	750
	土围墙	m²	35
	沼气池	处	1800
	水 窖	m³	300
	地 窖	个	300
	坟 墓	棺	1000
	用材树（成树）	棵	30
	用材树（幼树）	棵	5
零星树木	经济树（成树）	棵	76
	经济树（幼树）	棵	8
	果树（成树）	棵	106
	果树（幼树）	棵	10

说明：此标准为2008年发布执行标准，实际补偿根据物价变化系数相应增、减。

表二：

房屋装饰装修补偿标准

 

单位：元

附属物名称		特征和范围	单位	补偿标准（元）	备 注
装 饰 装 修	吊 顶	二级以上吊顶	m²	55—95	含灯具等，实际操作中，可根据材质（天然、人造）及成新情况而定
		一般简易吊顶	m²	35—50
		吊棚塑料扣板顶	m²	20—35
		顶边线	m²	18—25
		石膏线	m²	8—20
	墙 围	榉木墙围软包	m²	15—30	实际操作中，可根据材质（天然、人造）及成新情况而定
	门 窗	榉木门边套	套	80—135	实际操作中，可根据材质（天然、人造）大小型号、及成新情况而定
		榉木窗边套	套	50—75
	地板砖	花岗岩	m²	50—80	实际操作中，可根据材质、型号确定
		地板砖（含防滑）	m²	30-60
		面砖、小型瓷砖、马赛克	m²	15—25
		木地板	m²	45—120
		水磨石、大理石	m²	15—30
	壁橱柜	粘瓷砖	m²	100—160	按高、低补偿，配备有懒汉锅炉，为上限
	其 他	坐便、浴盆	个	30—90
		蹲便、面盆	个	15—45
		木隔断	m²	20—30	实际操作中，可根据材质、型号确定
		铝合金隔断	m²	30—40

说明：此标准为2008年发布执行标准，实际补偿根据物价变化系数相应增、减。

表三：

淅川县征地区片补偿标准表

序号	区片编号	区片范围		区片综合地价
				补偿安置费用	社保费用
				元／亩
1	411326001	商圣街道	冬青社区、什子路社区、 幸福社区、顺风社区	43000	按照原河南省劳动和社会保障厅《关于各地征地区片综合地价标准的通知》（豫劳社办〔2008〕72号）执行
		龙城街道	西湾社区、郑湾社区、 春风社区、上集社区、 红旗社区
		金河镇	金河社区、金汇社区
		上集镇	朝阳社区、程营社区
2	411326002	上集镇	谢岭社区	41000
3	411326003	上集镇	东方社区、罗寨社区、 商圣社区、钟观社区、 丹阳社区、梁 洼	39000
4	411326004	上集镇	马家石咀	39000
5	411326012	上集镇	铁 庙	35000
6	411326013	金河镇	金源社区、江 沟、 下吴店、中吴店	35000
7	411326014	上集镇	刘营社区	35000
8	411326024	金河镇	火 煤	30000
9	411326046	上集镇	东川、山根、水田、 陈庄、大坪、青龙、 杨营、塘坊、刘庄、 下集、下张沟	30000
10	411326047	上集镇	娃鱼河	30000